"Verdissement Scellier"
mise à jour du 21.12.2009
La Loi de finances pour 2010 prévoit une diminution graduelle de la réduction fiscale, soit 15% pour les acquisitions réalisées en 2011 puis 10% en 2012 majorée de 10% si le produit dépasse un niveau de performance énergétique établi par décret (à priori celui des BBC).
Les logements dont le permis de contruire est obtenu après le 1er janvier 2010 ne pourront plus cumuler la réduction Scellier avec un financement en PLS.
On notera également le retour de la zone C sur l'ensemble du territoire d'une commune bénéficiant d'un agrément ministériel.
Barèmes IR 2010
| Entre |
et |
TMI |
| 0 |
5875 € |
0% |
| 5 875 € |
11 720 € |
5,5 % |
| 11 720 € |
26 030 € |
14 % |
| 26 030 € |
69 783 € |
30 % |
| 69 783 € |
- |
40 % |
Une année du changement...
La loi de finances rectificative 2008, La loi de finances 2009 et les rectifications intervenues tout au long du premier semestre ont introduit beaucoup de changements majeurs dans les dispositifs immobiliers et défiscalisants. La Loi Scellier, par exemple, met en place un mécanisme de réduction d'impôts en remplacement des régimes Robien, Borloo et Girardin dont la disparition est programmée.
D’abord modifié avec une réduction fiscale de 5%, le LMNP est modifié par l’amendement Bouvard / Censi pour s’aligner sur la réduction à 25% du Scellier et combler ainsi la forte distortion de concurrence.
Des régimes plus "classiques" comme le Malraux ou les monuments historiques se trouvent également totalement revus.
La Loi de finances introduit également le Un nouveau système de plafonnement des niches fiscales.
...Une année d'exception
En effet, même si les opérations Scellier ne sont pas cumulables au titre de la même année fiscale, elle le sont pour cette année avec les régimes Borloo et Robien. Cumulables également le LMNP Bouvard qui s’apparente plus à une opération de défiscalisation foncière qu’à un placement patrimonial BIC sur le long terme. Le logiciel Ginkgo est capable de simuler en une seule étude, le cumul de ces differents régime, y compris des opérations foncieres et d’autres en loueur meublé.
Barêmes impôts 2009
| Entre |
et |
TMI |
coef. |
| 0 |
5852 € |
0% |
- |
| 5852 € |
11 673 € |
5,5 % |
321,86 |
| 11 673 € |
25 926 € |
14 % |
1 314,07 |
| 25 926 € |
69 505 € |
30 % |
5 462,23 |
| 69 505 € |
- |
40 % |
1 2412,73 |
Plafonnement des niches fiscales
Désormais, l'avantage fiscal obtenu par la plupart des systèmes sera plafonné à 25 000 € + 10 % des revenus imposables bruts. Les avantages pris en compte sont les régimes fonciers avec amortissements ou abattements tels que Borloo ou Robien, les déficits fonciers. Sont également pris les réductions et les crédits d'impôts de Demessine (ZRR), Girardin ou de la résidence principale.
Les monuments historiques non ouverts au public, initialement inclus, sont finalement libérés du plafonnement.
François Scellier
député du Val d'Oise
Réduction d’impôt
Les logements, neufs ou réhabilités, acquis en 2009 ou 2010 donnent droit à une réduction d’impôts de 25% du prix de revient (logement, travaux de réhabilitation, frais d’acte). Cette réduction ne sera que de 15% pour les acquisitions en 2011 et et 10% pour 2012. Un bonus de 10% est toutefois accordé à partir de 2011 pour les logements dont la performance énergétique correspond au minimum à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation).
La réduction est répartie sur 9 années (1/9 par an) à partir de l’année de livraison. La base de calcul de cette réduction est plafonnée à 300000 €. Dans l’hypothèse où le montant de l’impôt avant réduction serait inférieur à la réduction, la part non imputable peut être reportée pendant 6 ans.
Le dispositif est limité à une seule opération par an.
Engagements
Le propriétaire s’engage à détenir le bien et à le maintenir en location nue pendant 9 ans tout en respectant des loyers dont les plafonds sont établis chaque année par arrêté ministériel.
Le logement doit également répondre à des caractéristiques thermiques et des critères de performance énergétique fixés par décret.
Scellier social (ou intermédiaire)
Comme pour le dispositif Borloo, en respectant les conditions de loyers et de ressources du locataire, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers en plus de la réduction. De plus, il peut prolonger le dispositif pour 2x3 ans et profiter de 2% de réduction supplémentaire par an.
Exemple
- une acquisition de 400 000 €, ouvre une réduction totale de :
300 000 x 15% = 75 000 €
- pour deux acquisitions de 150 000€ et 100 000€ la même année:
150 000€ x 25% = 37 500 €
- pour une acquisition en 2009 de 150 000€ et une de 100 000€ en 2010, on aura sur la déclaration fiscale de 2010 :
(150 000 x 25% / 9) + (100 000 x 25% / 9) = 6 944 €
Plafonds de loyers
| en € / m² |
Scellier |
Scellier Social |
| Zone A |
21,64 |
17,32 |
| Zone B1 |
15,05 |
12,04 |
| Zone B2 |
12,31 |
9,85 |
Zone A : Paris, petite et 2e couronne, Côte d'Azur et Genevois français.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, 3e couronne en Ile-de-France , pourtour de la Côte d'Azur, Corse et DOM.
Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Ile-de-France.
A noter, que la zone C est exclue du dispositif Scellier.
Références
Remplace Borloo et Robien
Le texte programme la fin anticipée des dispositifs Borloo et Robien au 31 décembre 2009. En 2009, les investisseurs auront donc encore le choix entre amortissement ou réduction d’impôts.
La loi pour le développement économique des Outre-mer met en place un dispositif Scellier pour les investissements réalisés dans les départements et collectivités d'outre-mer.
Réduction d’impôt
Les logements acquis ou construits entre la date de promulgation de cette loi et le 31 décembre 2011 donnent droit à une réduction d’impôts de 40% du prix de revient. Pour les investissements réalisés en 2012 et 2013 la réduction est de 35%. Le dispositif sera encore applicable de 2014 à 2017 si le propriétaire s’engage sur une durée de détention de 12 ou 15 ans.
Comme pour le Scellier, la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement plafonné à 300 000 €. Elle est repartie sur neuf ans à partir de l’année de livraison (1/9 par an).
Lorsque le montant de l’impôt avant réduction serait inferieur à la réduction, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des 6 années suivantes.
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
Engagements
Le propriétaire s’engage en termes de détention et location nue à l’usage d’habitation principale sur une durée minimale de 9 ans tout en respectant les plafonds des loyers établis chaque année par décret. Cette durée est portée à 12 ans pour les acquisitions réalisées entre 2014 et 2017.
Le logement doit également répondre à des caractéristiques thermiques et des critères de performance énergétiques conformes au code de la construction et de l’habitation.
Scellier Social (ou intermédiaire)
Similaire au dispositif Scellier-Carrez, le propriétaire pourrait bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers si les conditions de loyers et de ressources du locataire seront respectées. De plus, il peut bénéficier de 2% de réduction supplémentaire par an s’il s’engage sur un période supplémentaire de 2x3 ans.
Plafonds de loyers
| en € / m² |
Scellier |
Scellier Social |
| Zone B1 |
15,05 |
12,04 |
En pratique, les plafonds à utiliser sont ceux que l’on retrouve pour Robien / Borloo et par définition, les départements d’Outre Mer sont classés en zone B1. Toutefois, le texte prévoit une adaptation spécifique du plafonnement qui pourra intervenir par décret.
Michel Bouvard
député de Savoie
La loi de Finances rectificative 2009, adoptée le 22 avril 2009, a changé le traitement fiscal des loueurs en meublée non professionnels en leur donnant des avantages fiscaux du même type que ceux présentés par la Loi Scellier
Réduction d’impôt
Les propriétaires des résidences avec services étudiants, de tourisme classées, des résidences de sante public ou pour handicapés ont droit a une réduction d’impôts de 25% du prix de revient des logements acquis en 2009 et 2010. Pour les acquisitions en 2011 et 2012 la réduction de sera que de 20%.
La réduction d’impôt est repartie sur 9 ans à partir de l’année de livraison.
Yves Censi
député d'Aveyron
Contrairement à la loi Scellier plusieurs opérations par an sont possibles mais la base de calcul de la réduction d’impôt reste plafonnée à 300 000 €.
Si la réduction d’impôt imputable dépasse l’impôt du, le solde peut être reporté pendant les 6 années suivantes.
Un avantage fiscal supplémentaire est donné par la possibilité de récupération de la TVA fixe à 19.6%. De plus, l’amortissement de ces immeubles reste possible pour la fraction qui dépasse 300 000€ ainsi que l’amortissement intégral du mobilier.
Engagements
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à un exploitant de l’établissement ou de la résidence.
Pour un même logement, un contribuable ne peut bénéficier à la fois de cette réduction d’impôt et de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Girardin.